En Flat.mx recibimos muy frecuentemente estas 3 preguntas:

  1. ¿Cómo analizar una potencial inversión en una vivienda?
  2. ¿En qué zonas es mejor comprar?
  3. ¿Es buen momento para comprar una vivienda?

  Vamos a desgranar con detalle cada una de las preguntas: 

 

1. Cómo analizar una inversión inmobiliaria

Antes de empezar la discusión es importante comprender varios conceptos que nos van a ayudar en el análisis a detalle:

 

  • Plusvalía

    Explicado de forma sencilla, se refiere al incremento de precios de la vivienda de forma anual.
    En épocas “pre-pandemia”, en la CDMX, los precios de la vivienda estaban creciendo una media de 9.9% anualmente. Durante la pandemia los precios sólo crecieron 3.1% y se espera que el próximo año los precios vuelvan a tener plusvalías similares a las históricas (aproximadamente 9%). Las plusvalías, por lo general, están muy correlacionadas con la inflación, por eso se dice que la inversión inmobiliaria protege contra períodos de alta inflación como el actual.
Gráfica: Índice de precios de la vivienda, inflación y precios de la construcción. Fuente: SHF, Intelimetrica y Flat.mx

Figura 1: Índice de precios de la vivienda, inflación y precios de la construcción. Fuente: SHF, Intelimetrica y Flat.mx

 

  • Cap rate

    El cap rate es el ingreso que genera un inmueble dividido por el valor del inmueble. Actualmente, para rentas a largo plazo, se están viendo cap rates medios en México de entre 5% y 7% y, en rentas a corto plazo, cap rates de entre 6% y 14%.

 

 

Figura 2: Cap Rate de larga estancia por área metropolitana. Fuente: Flat.mx
Figura 2: Cap Rate de larga estancia por área metropolitana. Fuente: Flat.mx

 

 

Figura 3: Distribución de cap rates de rentas de corta estancia y larga estancia. Fuente: Flat.mx y insideairbnb
Figura 3: Distribución de cap rates de rentas de corta estancia y larga estancia. Fuente: Flat.mx y insideairbnb

 

  • Crecimiento en precio de rentas:

    Normalmente los contratos de renta a largo plazo tienen cláusulas donde cada año se pueden actualizar los valores de la misma. De igual forma, el precio medio de las rentas también puede cambiar por efectos de oferta y demanda por lo que, cuanto más crecimiento tenga el precio de renta, mayor rentabilidad futura podremos obtener de la inversión.

    Históricamente se ha visto un crecimiento de rentas de larga estancia entre el 5% y el 10% anual. 

 

  • Costos de adquisición:

    Al comprar una vivienda, se incurren en costos de transacción; los más importantes son los gastos notariales, gastos de registro público e impuestos sobre la adquisición del inmueble (ISAI). Estos gastos totales en CDMX pueden llegar a ser hasta el 7% del costo de la vivienda.
  • Costos de mantenimiento y administración:

    Mantener una vivienda conlleva ciertos gastos, incluyendo gastos de administración o condominio, impuestos (predial) y gastos de mantenimiento o reparaciones de la vivienda. Estos gastos en rentas a largo plazo pueden llegar a ser aproximadamente del 2% sobre el valor de la vivienda y en corto plazo de alrededor del 3.5%. Por lo general, los gastos de servicios (luz, gas, agua, etc) los cubre el inquilino.
  • Tasa de ocupación:

    Por lo general, las tasas de ocupación de rentas a largo plazo en CDMX son bastante altas, normalmente por encima del 90%. Para rentas de corto plazo hemos visto medias del 50-70%.
  • Tasas de interés y costos hipotecarios:

    Si la inversión se va a hacer con un crédito hipotecario, es importante revisar el Costo Anual Total (CAT), una medida que integra la tasa de interés y otras comisiones.

 

En general existen dos modelos para darle rentabilidad a una vivienda:

1. Renta de larga estancia (a partir de un año)
2. Renta de corta estancia (estilo Airbnb).

El primero genera un ingreso menor pero también tiene una tasa de ocupación más alta y menos costos de mantenimiento; por su parte, rentar a corto plazo es todo lo contrario, el potencial de generar ingresos es bastante más alto, pero requiere mucha más atención por parte del propietario y gastos extra de mantenimiento del inmueble 

Debido a que el trabajo remoto es cada vez más común, y siendo México cercano a Estados Unidos con un costo de vida mucho menor, existe actualmente una alta demanda para departamentos de renta de corta estancia.

 La rentabilidad anual aproximada en una inversión inmobiliaria se puede calcular con la siguiente fórmula, la cual no pretende hacer un cálculo preciso, sino obtener un valor aproximado para poder evaluar rápidamente una inversión:


Rentabilidad anual media = (cap rate) + (plusvalía) – (gastos mantenimiento) – (gastos de adquisición)/(años que vas a mantener la inversión).

 Asumiendo una inversión en rentas de largo plazo de 5 años, la fórmula quedaría: 6% + 9% – 2% – 7%/5 = 11.6%

 Si estamos dispuestos a dedicarle más tiempo a la inversión y queremos gestionar una renta a corto plazo, la rentabilidad sería algo mejor: 14% + 9% – 3.5% – 7%/5 = 18.1%

 

En esta fórmula, no estamos teniendo en cuenta varios otros factores que también tienen impacto en el retorno como por ejemplo el incremento de precios de renta, gastos hipotecarios o gastos de brokeraje inmobiliario, pero que deberíamos tener en cuenta si quisiéramos hacer un cálculo más preciso

 

2. ¿Dónde es mejor comprar?

 

En Flat.mx hemos hecho un análisis de los cap rates por zona en la ciudad de México y observamos que en las colonias Roma Norte, Juárez, Verónica Anzures, Roma Sur y Del Valle las rentas de corta estancia son las que dan mejores cap rates y en Algarín, Doctores, Anáhuac, Pedregal Santo Domingo y Carola  para rentas de largo plazo.

Figura 4: Cap rates de Larga Estancia en la ciudad de México. Fuente: Flat.mx

Figura 4: Cap rates de Larga Estancia en la ciudad de México. Fuente: Flat.mx

 

Figura 5: Cap rates de corta estancia en CDMX. Fuente: Flat.mx e insideairbnb
Figura 5: Cap rates de corta estancia en CDMX. Fuente: Flat.mx e insideairbnb

 

3. ¿Es buen momento para comprar?

 

El momento ideal para comprar una vivienda depende de factores macroeconómicos pero también de la situación personal del comprador que pasamos a detallar a continuación

Factores personales:
Es importante determinar para qué se quiere comprar una vivienda. Puede ser para invertir con el objetivo de buscar retorno financiero o bien para vivir y olvidarse de las rentas. Ya hemos hablado del escenario en el que se compra para invertir; sin embargo, para el caso de que el objetivo de comprar una vivienda sea para habitarla,  recomendamos hacer la siguiente pregunta: ¿cuánto tiempo crees que vas a estar en esa misma vivienda?

Al comprar una vivienda, se incurren en costos relativamente altos que hacen que económicamente sea difícil que salga a cuenta si se va a vivir en ella poco tiempo. Como hemos analizado anteriormente, los gastos notariales y de registro pueden llegar a ser del 7% y también hay gastos hipotecarios a tener en cuenta. 

Si rentar cuesta aproximadamente 6% al año y, por ejemplo, solo se va a vivir en esa vivienda un año, comprarla significaría un gasto del 7% de costo de adquisición + 2% de mantenimiento, siendo en este caso poco razonable comprar desde el punto de vista financiero porque la renta (6%) saldría más barata. Pero en cambio, si se quiere habitar la vivienda durante un periodo más largo, los costos de adquisición se repartirían entre más años haciendo la compra más atractiva ya que saldría más barato que rentar.

 

Factores macroeconómicos

El nivel de tasas de interés, nivel de inflación y la evolución esperada de precios son los factores macroeconómicos más importantes a tener en cuenta. Pasemos a analizar cada uno de estos factores:

 

  • Las tasas de interés continuarán subiendo, pero actualmente el impacto sobre las tasas hipotecarias ha sido menor.
  • La inflación actual es alta y por lo general las inversiones inmobiliarias protegen contra la inflación, porque las viviendas suben de precio con la inflación.
  • Históricamente hemos visto que independientemente de la política monetaria del Banco de México, las tasas hipotecarias han seguido una tendencia a la baja. Es probable que haya un ligero incremento de tasas hipotecarias derivado del incremento de tasas interbancarias, que todavía no se ha visto reflejado.

 

Figura 6: Tasas hipotecarias (rojo), y bonos gubernamentales a corto (azul) y 10 años (violeta) en México. Fuente: Banxico

 

  • Los costos de construcción han subido mucho en el último año y esto empujará a la alza el precio de la vivienda, aunque no se espera que los costos de construcción vayan a subir significativamente a futuro

En Flat.mx creemos que comprar ahora significa poder bloquear una tasa de interés razonable y aprovechar la plusvalía que las viviendas tendrán a futuro debido a la alta inflación y altos costos de construcción que empujarán los precios hacia arriba. Es probable que esta situación cambie en los próximos meses.

 

Resumen:

Tras analizar muchos datos, modelos y tendencias, la oportunidad para comprar una vivienda y ser una buena inversión a día de hoy existe.  Dado que esta compra puede ser una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona, es recomendable revisar todos y cada uno de los conceptos que hemos visto y estar asesorado por manos expertas que te guíen en el proceso para que tomes la mejor decisión como en Flat.mx, donde contamos con los expertos que necesitas.

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Víctor Noguera es co-fundador de Flat.mx 

Notas: 1. Como cualquier inversión, invertir en el sector  inmobiliario conlleva riesgos. La información en este artículo no representa consejo de inversión y el autor no se responsabiliza del uso de esta información.

2.Los datos de este artículo se han generado con información generada por el equipo de Flat.mx y de Intelimétrica y queda prohibida su reproducción o utilización sin autorización del autor.