El mejor momento para comprar, es ahora
Tras analizar datos y tendencias, identificamos que hoy es tu momento para comprar una vivienda, checa cómo analizar una inversión inmobiliaria y en qué zona de la CDMX te conviene comprar
Revolucionamos los bienes raíces en México. Todo lo que necesitas en un solo lugar.
Conoce másEn el complejo escenario del mercado inmobiliario, la toma de decisiones fundamentada en análisis y datos es esencial. En este contexto, nuestro enfoque se dirige a desentrañar el momento óptimo para la adquisición de propiedades con un riguroso respaldo estadístico.
Acompáñanos en este análisis profundo, donde los números y las cifras se entrelazan para revelar por qué el presente se erige como un momento estratégico para realizar inversiones inmobiliarias.
Desde índices de precios de vivienda, inflación y precios de la construcción, en este artículo queremos ofrecer información basada en datos, respaldando la afirmación de que el momento propicio para la compra es hoy. Para abordar el tema tomaremos 3 preguntas recurrentes que nos hacen en Flat.mx:
- ¿Cómo analizar una potencial inversión en una vivienda?
- ¿En qué zonas es mejor comprar?
- ¿Es buen momento para comprar una vivienda?
Vamos a desgranar con detalle cada una de las preguntas:
1. Cómo analizar una inversión inmobiliaria
Antes de empezar la discusión es importante comprender varios conceptos que nos van a ayudar en el análisis a detalle:
Plusvalía
Explicado de forma sencilla, se refiere al incremento de precios de la vivienda de forma anual. En épocas “pre-pandemia”, en la CDMX, los precios de la vivienda estaban creciendo una media de 9.9% anualmente.
Durante la pandemia los precios solo crecieron 3.1% y se espera que el próximo año los precios vuelvan a tener plusvalías similares a las históricas (aproximadamente 9%). Las plusvalías, por lo general, están muy correlacionadas con la inflación, por eso se dice que la inversión inmobiliaria protege contra períodos de alta inflación como el actual.
Fuente: SHF, Intelimetrica y Flat.mx
Cap rate
El cap rate es el ingreso que genera un inmueble dividido por el valor del inmueble. Actualmente, para rentas a largo plazo, se están viendo cap rates medios en México de entre 5% y 7% y, en rentas a corto plazo, cap rates de entre 6% y 14%.
Crecimiento en precio de rentas
Normalmente, los contratos de renta a largo plazo tienen cláusulas donde cada año se pueden actualizar los valores de la misma. De igual forma, el precio medio de las rentas también puede cambiar por efectos de oferta y demanda por lo que, cuanto más crecimiento tenga el precio de renta, mayor rentabilidad futura podremos obtener de la inversión. Históricamente se ha visto un crecimiento de rentas de larga estancia entre el 5% y el 10% anual.
Costos de adquisición
Al comprar una vivienda, se incurren en costos de transacción; los más importantes son los gastos notariales, gastos de registro público e impuestos sobre la adquisición del inmueble (ISAI). Estos gastos totales en CDMX pueden llegar a ser hasta el 7% del costo de la vivienda.
Costos de mantenimiento y administración
Mantener una vivienda conlleva ciertos gastos, incluyendo gastos de administración o condominio, impuestos (predial) y gastos de mantenimiento o reparaciones de la vivienda.
Estos gastos en rentas a largo plazo pueden llegar a ser aproximadamente del 2% sobre el valor de la vivienda y en corto plazo de alrededor del 3.5%. Por lo general, los gastos de servicios (luz, gas, agua, etc) los cubre el inquilino.
Tasa de ocupación
Por lo general, las tasas de ocupación de rentas a largo plazo en CDMX son bastante altas, normalmente por encima del 90%. Para rentas de corto plazo hemos visto medias del 50-70%.
Tasas de interés y costos hipotecarios
Si la inversión se va a hacer con un crédito hipotecario, es importante revisar el Costo Anual Total (CAT), una medida que integra la tasa de interés y otras comisiones.
En general existen dos modelos para darle rentabilidad a una vivienda: renta de larga estancia (a partir de un año) y renta de corta estancia (estilo Airbnb).
El primero genera un ingreso menor, pero también tiene una tasa de ocupación más alta y menos costos de mantenimiento; por su parte, rentar a corto plazo es todo lo contrario, el potencial de generar ingresos es bastante más alto, pero requiere mucha más atención por parte del propietario y gastos extra de mantenimiento del inmueble.
Debido a que el trabajo remoto es cada vez más común, y siendo México cercano a Estados Unidos con un costo de vida mucho menor, existe actualmente una alta demanda para departamentos de renta de corta estancia.
La rentabilidad anual aproximada en una inversión inmobiliaria se puede calcular con la siguiente fórmula, la cual no pretende hacer un cálculo preciso, sino obtener un valor aproximado para poder evaluar rápidamente una inversión:
Rentabilidad anual media = (cap rate) + (plusvalía) – (gastos mantenimiento) – (gastos de adquisición)/(años que vas a mantener la inversión).
Asumiendo una inversión en rentas de largo plazo de 5 años, la fórmula quedaría:
6% + 9% – 2% – 7%/5 = 11.6%
Si estamos dispuestos a dedicarle más tiempo a la inversión y queremos gestionar una renta a corto plazo, la rentabilidad sería algo mejor: 14% + 9% – 3.5% – 7%/5 = 18.1%
En esta fórmula, no estamos teniendo en cuenta varios otros factores que también tienen impacto en el retorno como por ejemplo el incremento de precios de renta, gastos hipotecarios o gastos de brokeraje inmobiliario, pero que deberíamos tener en cuenta si quisiéramos hacer un cálculo más preciso.
2. ¿Dónde es mejor comprar?
En Flat.mx hemos hecho un análisis de los cap rates por zona en la Ciudad de México y observamos que en las colonias Roma Norte, Juárez, Anzures, Roma Sur y Del Valle las rentas de corta estancia son las que dan mejores cap rates y en Algarín, Doctores, An��huac, Pedregal Santo Domingo y Carola para rentas de largo plazo.
3. ¿Es buen momento para comprar?
El momento ideal para comprar una vivienda depende de factores macroeconómicos, pero también de la situación personal del comprador que pasamos a detallar a continuación.
Factores personales
Es importante determinar para qué se quiere comprar una vivienda. Puede ser para invertir con el objetivo de buscar retorno financiero o bien para vivir y olvidarse de las rentas. Ya hemos hablado del escenario en el que se compra para invertir; sin embargo, para el caso de que el objetivo de comprar una vivienda sea para habitarla, recomendamos hacer la siguiente pregunta: ¿cuánto tiempo crees que vas a estar en esa misma vivienda?
Al comprar una vivienda, se incurren en costos relativamente altos que hacen que económicamente sea difícil que salga a cuenta si se va a vivir en ella poco tiempo. Como hemos analizado anteriormente, los gastos notariales y de registro pueden llegar a ser del 7% y también hay gastos hipotecarios a tener en cuenta.
Si rentar cuesta aproximadamente 6% al año y, por ejemplo, solo se va a vivir en esa vivienda un año, comprarla significaría un gasto del 7% de costo de adquisición + 2% de mantenimiento, siendo en este caso poco razonable comprar desde el punto de vista financiero porque la renta (6%) saldría más barata.
Pero, en cambio, si se quiere habitar la vivienda durante un periodo más largo, los costos de adquisición se repartirían entre más años, haciendo la compra más atractiva ya que saldría más barato que rentar.
Factores macroeconómicos
El nivel de tasas de interés, nivel de inflación y la evolución esperada de precios son los factores macroeconómicos más importantes a tener en cuenta. Pasemos a analizar cada uno de estos factores:
- Las tasas de interés continuarán subiendo, pero actualmente el impacto sobre las tasas hipotecarias ha sido menor.
- La inflación actual es alta y por lo general las inversiones inmobiliarias protegen contra la inflación, porque las viviendas suben de precio con la inflación.
- Históricamente hemos visto que independientemente de la política monetaria del Banco de México, las tasas hipotecarias han seguido una tendencia a la baja. Es probable que haya un ligero incremento de tasas hipotecarias derivado del incremento de tasas interbancarias, que todavía no se ha visto reflejado.
- Los costos de construcción han subido mucho en el último año y esto empujará a la alza el precio de la vivienda, aunque no se espera que los costos de construcción vayan a subir significativamente a futuro
En Flat.mx creemos que comprar ahora significa poder bloquear una tasa de interés razonable y aprovechar la plusvalía que las viviendas tendrán a futuro debido a la alta inflación y altos costos de construcción que empujarán los precios hacia arriba. Es probable que esta situación cambie en los próximos meses.
Tras analizar muchos datos, modelos y tendencias, la oportunidad para comprar una vivienda y hacer una buena inversión hoy es posible. Dado que esta compra puede ser una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona, es recomendable revisar todos y cada uno de los conceptos que hemos visto.
También necesitas estar asesorado por manos expertas que te guíen en el proceso para que tomes la mejor decisión, como en Flat.mx, donde contamos con los expertos que necesitas.
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