Contrato de promesa de compraventa para descargar

¿Qué es el contrato de promesa de compraventa?

Un contrato de promesa de compraventa representa un pacto preliminar entre el comprador y vendedor de un inmueble en México. En este acuerdo, ambas partes expresan su intención de concretar la compraventa en el futuro. 

Aunque la propiedad no cambia de dueño de inmediato, el contrato garantiza su exclusividad y la abstención de ser ofrecida a otros interesados. Además, establece los cimientos para la firma posterior del contrato de compraventa ante un notario público.

El contrato de promesa de compraventa es un documento crucial porque establece las bases para una transacción segura y transparente, en el que se protegen los intereses de las partes involucradas en la transacción. 

El desarrollo de puntos clave (como el precio, plazos, condiciones, y posibles contingencias) en el contrato de promesa de compraventa brinda certeza y confianza durante la transacción de un inmueble, garantizando un marco legal sólido y previniendo potenciales conflictos en el futuro. 

Es así que el contrato de promesa de compraventa es una forma asegurar que ambas partes cumplan con sus obligaciones y derechos, fomentando un entorno de negociación justo y equitativo en el mercado inmobiliario. 

Diferencias entre contrato de promesa de compraventa y el contrato de compraventa

La principal diferencia del contrato de compraventa es que el contrato de promesa de compraventa no implica la transferencia de propiedad, sino una obligación de concretar el contrato correspondiente. Aquí te compartimos otras diferencias entre ambos contratos: 

1. ‍Compromiso de futura transacción: En el contrato de promesa de compraventa, las partes acuerdan comprometerse a realizar una compraventa en el futuro bajo condiciones específicas, mientras que en el contrato de compraventa se formaliza la transferencia de propiedad en el presente.‍
2. Obligación de celebrar un contrato definitivo: En el contrato de promesa de compraventa, las partes se comprometen a celebrar un contrato definitivo en el futuro, mientras que el contrato de compraventa ya es el acuerdo definitivo que transfiere la propiedad.‍
3. Efectos Legales: El contrato de promesa de compraventa crea obligaciones legales para celebrar un contrato de compraventa, pero no transfiere directamente la propiedad. En cambio, el contrato de compraventa tiene efectos legales inmediatos al transferir la propiedad de una parte a otra.‍
4. Depósito: En algunos casos, el contrato de promesa de compraventa puede requerir un depósito como garantía de cumplimiento, mientras que en el contrato de compraventa, el pago del precio suele ejecutarse en su totalidad en el momento de la transacción.

¿En qué casos se utiliza el contrato de promesa de compraventa?

El contrato de promesa de compraventa se utiliza en situaciones muy puntuales como pueden ser las siguientes: 

• Espera de aprobación de crédito hipotecario: Si estás esperando la aprobación de un crédito hipotecario para comprar una casa o departamento, el contrato de promesa de compraventa puede brindarte tranquilidad al asegurar la propiedad mientras se resuelven los trámites financieros.

• Proceso de regularización: el contrato de promesa de compraventa puede emplearse para comprometer a ambas partes a concretar la compraventa una vez que se complete este proceso legal, en caso de que la propiedad esté en proceso de regularización ante el Registro Público de la Propiedad. 
• Preventa de inmuebles: En las preventas de desarrollos inmobiliarios cuya construcción aún no ha concluido, el contrato de promesa de compraventa es útil para asegurar una futura compraventa antes de su finalización.

¿Qué datos y cláusulas básicas debe llevar el contrato de promesa de compraventa?

• Información del comprador y del vendedor: se debe incorporar la identificación completa de ambas partes con datos como nombre, domicilio, estado civil (si es necesario para las firmas de cónyuges), correo electrónico y número telefónico.
• Datos y descripción de la propiedad: la dirección exacta, extensión en metros cuadrados, superficie construida, datos catastrales y del Registro Público de la Propiedad son parte de la información básica que debe incluir el contrato de promesa de compraventa. Se recomienda dar detalles sobre el estado de la propiedad para evitar malentendidos.
• Capacidades: se recomienda incluir información sobre las capacidades legales y económicas de quien va a adquirir la propiedad o adjuntar documentos que respalden un crédito hipotecario preaprobado. 
• Se debe incluir una cláusula en la que se dejen claros datos como el precio del inmueble, los plazos y forma de pago. Además, esta cláusula debe mencionar el monto del anticipo y el plazo para el pago del saldo. Se recomienda establecer fechas específicas para cumplir con las obligaciones pactadas.
• Otra cláusula fundamental es en la que se mencione de cuánto será el adelanto en caso de acordarse el pago de este monto para apartar la vivienda: este pago suele ser de entre el 5 y el 30 % del precio total.
• Así también, se recomienda agregar una cláusula básica en la que se especifique si habrá penalizaciones en caso de incumplimiento de alguna de las obligaciones establecidas en el contrato y de qué cantidades serán.

Aquí te compartimos un ejemplo de contrato de promesa de compraventa descargable que puedes obtener de forma gratuita y utilizarlo si estás en este proceso. 

¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa?

Según el artículo 2247 del Código Civil, el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa consiste en que alguna de las partes se niegue a firmar el contrato definitivo. 

En ese caso, se establece que lo firmará el juez, a menos que la propiedad ofrecida haya pasado de manera onerosa a la propiedad de un tercero adquirente de buena fe. Si esto ocurre, el Código Civil establece que la promesa quedará sin efecto y la parte que no cumplió el contrato de promesa de compraventa deberá cubrir los daños y perjuicios que haya originado a la otra parte.

Es importante recalcar la diferencia entre el contrato de compraventa y el contrato de promesa de compraventa, pues como se ha visto, cada uno tiene sus propios derechos y obligaciones en lo civil, así como en los aspectos fiscales. 

El artículo 2247 del Código Civil define el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa como el caso de que alguna de las partes se niegue a firmar el contrato definitivo. 

Ante esta situación, se establece que lo firmará el juez, a menos que la propiedad ofrecida haya pasado de manera onerosa a la propiedad de un tercero adquirente de buena fe. Si esto ocurre, el Código Civil dispone que la promesa quedará sin efecto y la parte que no cumplió el contrato de promesa de compraventa deberá cubrir los daños y perjuicios que haya originado a la otra parte.

Si tienes cualquier duda sobre el contrato de promesa de compraventa, recomendamos la asesoría de algún notario o notaria. Para más información al respecto agenda una cita con nosotros, en Flat.mx queremos ayudarte a hacer más fácil el camino de la compra o la venta de tu propiedad.