Valor catastral vs. valor comercial: entendiendo las diferencias

El valor catastral se refiere a aquel valor económico de un inmueble determinado por las entidades tributarias de un país, mientras que el valor comercial del inmueble es su costo estimado dentro del mercado inmobiliario y determinado por el mismo. A continuación te compartimos más detalles. 

Valor catastral VS valor comercial

Ambos valores desentrañan diferentes maneras de saber cuál es el valor de una propiedad, dependiendo de los objetivos de cada uno, por lo que a continuación explicaremos lo que se considera en cada uno.

Valor catastral 

El valor catastral de una propiedad se refiere a ​​​la estimación del valor económico de un inmueble, determinado por las instituciones tributarias de una nación. El valor catastral de los inmuebles se expresa en términos monetarios e incrementa entre 15 y 20 % cada año.

El valor catastral tiene como objetivo servir como base para el cálculo de los impuestos relacionados con las obligaciones de los propietarios de bienes raíces, según se explica en el portal conceptos jurídicos.com.

En el caso de México, dicho valor es estimado a través de un avalúo catastral, un reporte que realiza un corredor público, quien determina el valor real del inmueble considerando sus dimensiones, condiciones físicas y las condiciones de su entorno.

Específicamente, en el avalúo catastral, las entidades gubernamentales correspondientes realizan un estudio y análisis en el que se calcula el total de impuestos que debe pagar el propietario del inmueble. Los impuestos obligatorios correspondientes son: el predial, el ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) y el ISR (Impuesto Sobre la Renta).

Es importante saber que el valor catastral de un inmueble no puede superar su valor de mercado, criterio que se establece a partir de las estadísticas recopiladas por el catastro y en las que se detallan los aspectos de los inmuebles en su jurisdicción. 

Algunos de los factores que se consideran al momento de calcular el valor catastral de una propiedad son:

• Antigüedad y condiciones físicas del inmueble. Mientras las propiedades más antiguas o en malas condiciones pueden tener un valor catastral menor, las propiedades nuevas o bien conservadas suelen tener un mayor valor catastral.
• Ubicación: la ubicación del inmueble, considerando la colonia, el municipio y el estado en los que se ubiquen, es un factor importante. 
• Extensión y valor del suelo: los terrenos más grandes o en ubicaciones de alta demanda tienden a tener un valor catastral mayor.
• Uso actual del inmueble: el uso residencial, comercial o industrial es uno de los factores para determinar el valor catastral. Cada uso implica distintos criterios de valoración.
• Valor de mercado de otras propiedades: se considera el valor de mercado de propiedades similares en la misma zona para establecer un lineamiento en la valuación catastral.

Valor comercial 

Mientras que el valor catastral tiene fines tributarios, el valor comercial de un inmueble representa el costo estimado que posee en el mercado inmobiliario. El valor comercial de un inmueble estará sujeto a distintas variables, entre las que destacan:

• Características físicas, incluidas el número de metros cuadrados de la propiedad, el área construida, los acabados, servicios, vida útil, entre otras. 
• Uso de la propiedad, si se usará con fines comerciales o residenciales.
• Nivel socioeconómico de la ubicación, es un punto fundamental en la dinámica del mercado inmobiliario para determinar el valor comercial de un inmueble, pues del nivel de desarrollo en que se ubique dependerá la plusvalía que pueda generar al paso del tiempo. 
• Tasa de oportunidad, que está relacionada con el retorno de inversión por el incremento del costo de la propiedad en su venta futura o renta.

Recapitulando las diferencias entre valor catastral y valor comercial de un inmueble en México

Para resumir, estas son las principales diferencias entre el valor comercial y el valor catastral de una propiedad en México: 

• El valor catastral se usa para fijar los impuestos que el propietario debe pagar por la posesión de un inmueble, mismos que son equivalentes a un porcentaje del valor de la propiedad. Mientras que el valor comercial es el precio total de compraventa de un inmueble que se establece según las condiciones del mercado inmobiliario. 
• Ligado al anterior punto, mientras que el valor catastral tiene fines tributarios, el valor comercial de un inmueble es el costo estimado que posee en el mercado inmobiliario. 
• El valor catastral está determinado por las entidades fiscales del país en que se ubique el inmueble, mientras que el valor comercial lo establecen las diversas instituciones involucradas en la compraventa del inmueble: las agencias inmobiliarias, los bancos, etc. 
• El pago del valor comercial solo se hace una vez, en el momento de la compraventa del inmueble. Por su parte, el pago del valor catastral se hace periódicamente, según las normas fiscales del territorio en que se ubique. 

Ahora que ya conoces más sobre las diferencias entre el valor catastral y el valor comercial, si estás en proceso de comprar o vender una propiedad, Flat.mx tiene para ti el valuador gratuito, una herramienta que te permitirá hacer el avalúo de cualquier inmueble dentro del territorio mexicano.